Przy ocenie zasad dotyczących możliwości wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego kluczowe znaczenie ma ustalenie czy umowa została zawarta na czas określony lub na czas nieokreślony.
Umowa najmu – czas nieokreślony
W przypadku gdy umowa najmu została zawarta na czas nieokreślony to zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych – natomiast ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące:
- gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego;
- gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;
- gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód;
- gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.
Umowa najmu – czas określony
W przypadku zawarcia umowy na czas określony sytuacja przedstawia się nieco inaczej, gdyż przepisy przewidują, że w opisanej sytuacji zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie – co ma kluczowe znaczenie, gdyż już na etapie tworzenia umowy należy zadbać o to, aby wprowadzić zapisy określające możliwość jej wcześniejszego zakończenia wraz ze wskazaniem wypadków, w których będzie to możliwe.
Wypowiedzenie umowy najmu
Trzeba pamiętać, że jeżeli lokator używa lokalu odpłatnie (a zatem opłaca czynsz – co dotyczy znacznej większości przypadków) wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu wyłącznie w określonych wypadkach, przy czym samo wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.
I tak oto właściciel może wypowiedzieć umowę najmu nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator:
- pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali,
- jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności,
- wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela,
- używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku
Ponadto właściciel lokalu może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem:
- sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;
- miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.
Kancelaria zajmuje się tworzeniem oraz opiniowaniem umów w obrocie gospodarczym oraz zakresie szeregu zagadnień z obszaru szeroko rozumianego prawa cywilnego służąc także wsparciem w toku dochodzenia roszczeń wynikających z zawartych umów – zarówno na etapie przedsądowym jak i w toku postępowania sądowego.
Zapraszamy do kontaktu:
(48) 602-894-511
biuro@kancelaria-luczkowski.pl